ODSZKODOWANIE ZA BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z LOKALU MIESZKALNEGO

Wraz z zakończeniem stosunku najmu, najemca zobowiązany jest bezzwłocznie wydać właścicielowi lokal poprzez jego opuszczenie. W sytuacji, gdy były najemca pozostaje nadal w lokalu pomimo zakończenia stosunku najmu właścicielowi przysługuje prawo do wniesienia sprawy do sądu o eksmisję oraz żądania zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie do czasu opróżnienia lokalu.

1. Jaka jest wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego ?

Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego zgodnie z art. 18 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy uzależniona jest od następujących okoliczności:

  • a) osobie zajmującej lokal nie przysługuje lokal socjalny ,
  • b) osobie zajmującej lokal przyznano prawo do lokalu zamiennego,
  • c) osobie zajmującej lokal przyznano prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal mieszkaniowy nie przyznano prawa do lokalu socjalnego, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za korzystanie z lokalu mieszkalnego w wysokości w wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Odnośnie osób, które zajmują lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, lecz przyznano im prawo do uzyskania lokalu zamiennego przeciwko takim osobom, właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości czynszu najmu oraz innych opłat do jakich byłyby zobowiązane uiszczać, gdyby stosunek najmu nie wygasł.

Ostatnią grupą są osoby, którym sąd w wyroku orzekającym eksmisję przyznał prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W takim przypadku odszkodowanie należne właścicielowi lokalu przysługuje w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać osoby za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. W przypadku, gdy odszkodowanie to nie pokrywa w całości roszczeń odszkodowawczych przysługujących właścicielowi wyliczanego, jak dla osób, którym przyznano lokal zamienny, właścicielowi przysługuje prawo do odszkodowania uzupełniającego dochodzonego przeciwko właściwej gminie.

Należy wskazać, że w przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych za lokal przeciwko osobie, której nie przysługuje lokal socjalny, niezbędne jest ustalenie rzeczywistego rynkowego czynszu najmu dla tego rodzaju lokali mieszkalnych. Zatem w postępowaniu sądowym niezbędne jest posiłkowanie się opinią biegłego sądowego, który wyliczy wartość przysługującego czynszu najmu i tym samym ustali wartość należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego.

2. Jakie przysługuje odszkodowanie wobec gminy za brak lokalu socjalnego?

W przypadku, gdy gmina nie zaproponowała zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego osobie uprawnionej na mocy wyroku sądowego do jego otrzymania, wówczas właścicielowi zajmowanego lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko gminie odszkodowanie. Wysokość odszkodowania przeciwko gminie stanowi równowartość czynszu najmu oraz innych opłat do jakich byłyby zobowiązane uiszczać osoby zajmujące lokal mieszkalny właściciela, gdyby stosunek najmu nie wygasł. Roszczenie właściciela lokalu wobec gminy oparte jest na art. 417 kodeksu cywilnego.

Roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie powstaje dopiero, gdy gmina uzyska wiedzę o prawomocnym wyroku na mocy, którego przyznano uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego.

Wysokość roszczenia odszkodowawczego przeciwko gminie za brak dostarczenia lokalu socjalnego, przysługuje w wysokości szkody wynikającej z braku pobierania pożytków z nieruchomości i dysponowania nią przez właściciela oraz z braku uiszczania odszkodowania przez zajmującego lokal mieszkalny bez tytułu prawnego.

Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego Izba Cywilna z dnia 10.08.2018 r., sygn. akt III CZP 27/18, „Szeroka definicja właściciela zawarta w art. 2 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.) jest zaledwie punktem wyjścia do określenia kręgu podmiotów legitymowanych do dochodzenia odszkodowania od gminy. O tym, kto może wystąpić skutecznie z takim żądaniem, decydują zasady ogólne określone w art. 361 KC, co oznacza, że uprawniony do odszkodowania jest każdy i tylko ten, kto wykaże szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z niedostarczeniem lokalu socjalnego, a więc uszczerbek w wysokości różnicy między majątkiem, jaki miałby, gdyby dysponował lokalem swobodnie, a majątkiem jaki ma, nie mogąc lokalem swobodnie dysponować z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego. Uszczerbek ten może obejmować zarówno utracone korzyści w postaci pożytków, które z wystarczającą dozą prawdopodobieństwa zostałyby pobrane, gdyby lokal został opróżniony, jak i stratę w postaci poniesionych kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu, które nie są kompensowane w ramach czynszu.”

Ponadto należy podnieść, że roszczenie p-ko gminie przysługuje nie tylko właścicielowi, lecz także jednemu ze współwłaścicieli, który może dochodzić roszczenia odszkodowawczego przeciwko gminie w pełnej wysokości. Tak stwierdził Sąd Najwyższy Izba Cywilna w uchwale z dnia 03.12.2014 r. wydanej w sprawie sygn. akt III CZP 92/12.

Zaznaczyć należy, że odpowiedzialność gminy i osoby zajmującej lokal nie mają charakteru subsydiarnego. Oznacza to, że odpowiedzialność gminy i osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego nie są oparte na tej samej podstawie prawnej. Wobec tego właściciel lokalu może skierować swoje roszczenie o zapłatę odszkodowania bezpośrednio do gminy pomijając „niechcianego lokatora”.

3. Jaki jest okres przedawnienia odszkodowania za korzystanie z lokalu mieszkalnego?

Roszczenie o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego jest określane jako okresowe. Dla roszczeń okresowych termin przedawnienia wynosi 3 lata i biegnie dla każdego z poszczególnych roszczeń odrębnie i stopniowo. To znaczy np. odrębnie za każdy naliczony miesiąc czynszu tytułem odszkodowania.

Wszelkie dodatkowe informacje uzyskają Państwo kontaktując się z naszą Kancelarią.

radca prawny Paweł Szkil